以邻国日本来看，日本在1983 - 1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫破灭后，对日本的经济造成了难以估量的影响，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态，直到现在日本经济还没有恢复元气。

日本是个人多地少、土地紧张稀缺的亚洲国家，并且经济持续高速发展。现在的中国和当时的日本具有很多相似的地方，具有一定的可比性。

日本房地产泡沫经济破灭的原因是多方面的，有内部原因也有外部原因。归结起来主要有以下几点：

房地产归根到底其实是一个信用现象。从信用的变化看，日本房地产崩盘的过程非常典型。长期的信用增长催生了房地产泡沫，当信用扩张再也无法跟上指数增长的速度后，缺口越来越大，房地产就崩盘了。

从1955年有记录以来，日本的M2增长就是一条完美的指数增长曲线，连续高速增长了35年。但是，从1990年10月开始，拐点出现了，信用增长再也跟不上指数增长的速度。

经济学概念中，M2反映现实和潜在购买力，若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。

在信用拐点出现后的一年左右，1991年日本房地产市场见顶，随即崩盘，直到今天也没有恢复。

从1955年到1991年，日本房地产市场增长了36年，但最终还是没有实现“永远涨”的目标，目前已经跌了25年。

如果把日本房地产指数和M2的变化叠加到一张图上，就非常清楚了。M2作为信用总量的近似指标，出现了拐点，进而引发了房地产市场的崩盘。即使后面M2仍然是增长的，但速度明显下降，低于之前的指数增长速度。

对于房地产泡沫来说，低于指数增长的信用增长就意味着末日的到来。

为什么日本的房地产市场是在信用拐点之后的一年左右才崩盘？我认为就是M2的增长与指数增长曲线的缺口越来越大，越来越难以持续。当缺口大到一定程度，超过10%以上时，高处不胜寒，需要指数增长的信用支撑的房地产市场就崩盘了。

自1999年以来，中国的M2增长也是一条完美的指数增长曲线。中国M2增长的拐点已经在2014年6月出现了。但是，中国M2的增长在强力干预下并没有落后指数增长曲线太多，直到2016年4月才达到了10%的缺口。后面几个月怎么走，非常关键。